A Freire Imóveis recebeu na última semana a vigésima edição do “Panorama do Mercado Imobiliário” referente ao ano de 2009, fornecido pelo SECOVI-RS – AGADEMI para as suas filiadas.

A seguir você confere alguns dos dados contidos na publicação e algumas análises.

IMOBILIÁRIAS

Segundo a publicação, existem em Porto Alegre, 1.395 imobiliárias, dado este que mostra o quão acirrada é a competição na cidade. Além disso, o crescimento de empresas no setor nos últimos anos, atesta que o mercado está em constante expansão e que ainda existem algumas oportunidades. Em 2005, existiam em Porto Alegre, 969 imobiliárias; em 2006 o número passou para 1.228; em 2007 para 1.342 e por fim, em 2008 para 1380. Em termos percentuais, o número de imobiliárias cresceu 1,09% no último ano e impressionantes 46,96% nos últimos 4 anos. Entretanto, é importante salientar que a taxa de crescimento do número de imobiliárias caiu consideravelmente nos últimos anos, crescendo 26,73% em 2006, 9,28% em 2007, 2,83% em 2008, e como já visto, apenas 1,09% em 2009, o que pode indicar uma saturação na razão entre número de imobiliárias e oportunidades de mercado nos próximos anos, em outras palavras, as imobiliárias existentes não deixarão sobrar oportunidades para que novas imobiliárias aproveitem.

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Em dezembro de 2009 existiam em Porto Alegre 13.137 condomínios, tendo em média 22 economias cada um, o que totaliza 289.014 economias na cidade. Do total de condomínios, 9.181 são residenciais e, considerando a média de 22 economias, estima-se que existiam em dezembro de 2009, 201.982 economias residenciais em Porto Alegre. Levando em consideração as informações da entidade de que em dezembro de 2009, 826.580 pessoas residiam em condomínios, é possível estimar que residem em cada economia em média 4,09 pessoas. Dos 13.137 condomínios, 10,20% estão localizados no bairro Petrópolis, 8,03% no centro, 5,88% no Rio Branco, 5,63 no bairro Menino Deus e 4,45% no bairro Santana. Os bairros supracitados contam todos com mais de 500 condomínios, o restante dos bairros, apesar de possuírem  conjuntamente mais de 65% do total, individualmente não ultrapassam a marca de 500 condomínios.

Outra análise interessante é com relação ao índice de inadimplência. Em 2009, o índice total, ficou em 13,48%, o segundo maior valor dos últimos 10 anos, apenas perdendo para 2005, quando o índice ficou em 13,97%. O menor índice neste período foi encontrado em 2001, quando ficou em 9,81%. Com relação ao ano de 2008, o índice de inadimplência teve um aumento de  3,61%. Estimativas do SECOVI-RS/AGADEMI, indicam que em média, considerando novembro de 2009, 5,47% dos inadimplentes atrasam por no máximo 29 dias, 1,97% atrasam de 30 a 60 dias e 6,32% atrasam 61 dias ou mais. Ainda segundo a instituição, o aumento da inadimplência coincide com a vigência do Novo Código Cívil em janeiro de 2003, uma vez que em anos anteriores o índice não chegava a alcançar a marca de 11% (pico de 10,31% em 2000) e após a vigoração, o índice ultrapassou esta marca, chegando a quase 14% em 2005.

LOCAÇÕES

Em 2009 a média de imóveis ofertados para locação ficou em 4.985 unidades, o que representa um aumento de 13,28% com relação ao ano de 2008. Este aumento pode ser explicado por algumas hipóteses: 1- Os imóveis podem ter ficado mais tempo sem serem alugados, aumentando o estoque mensal. 2- Imóveis novos podem ter entrado para locação, aumentando o estoque. 3- Mais locatários podem ter tido a oportunidade de comprar seu imóvel próprio, o que acarretaria em mais desocupações e por conseguinte no aumento do estoque. Entretanto, é importante salientar que em 2009 foi o único ano, dos últimos 6 anos, onde ocorreu acréscimo na média de imóveis ofertados por mês. Em 2008 a média diminuiu em 10,09%, em 2007 diminuiu em 8,35%, em 2006 decaiu em 9,53% e por fim, em 2005 o decréscimo foi de 19,14%. Assim sendo, apesar do acréscimo de estoque médio mensal, 2008 ainda apresentou em média, 31,71% de imóveis a menos do que 2004 e é apenas o terceiro ano que apresentou maior número média de ofertas, dos últimos 6.

Os bairros com maior número de ofertas para locações, no mês de novembro de 2009 foram: Centro, Floresta, Menino Deus e Petrópolis, apresentado cada um entre 201 e 900 imóveis. Estima-se que em média, o preço médio de imóveis residenciais para locação tenha subido 4,80% com relação ao ano de 2008. Segundo o Secovi-RS/Agademi existe uma forte tendência de que os valores de aluguel se aproximem cada vez mais de corresponder a 1% do valor venal dos imóveis. Já no que tange a inadimplência, contata-se que em 2009 o índice ficou em 4,98%, sendo que apenas 1,09% possuem ação de despejo. Com relação ao ano de 2008, houve um aumento de 5,73% no índice de inadimplência, embora seja apenas o segundo maior índice dos últimos 6 anos, perdendo justamente para 2008.

VENDAS

Para analisar a produção de imóveis em Porto Alegre, o Secovi-RS/Agademi utilizou os dados sobre áreas vistoriadas e licenciadas, fornecidos  pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre. Em 2009 foram vistoriadas 13.576 economias, totalizando 971.626 m² de área. Estes valores representam com relação ao ano de 2008, um aumento de 26,10% no números de economias e apenas 4,75% no total de áreas vistoriadas, o que indica que as economias construídas estão ficando cada vez menores.

Já no que tange a oferta de imóveis novos, o Secovi-RS/Agademi utilizou os dados encontrados no XII Censo dos Imóveis Novos, realizado pela Comissão da Indústria Imobiliária do SINDUSCON/RS em maio de 2009. Segundo o censo, foram identificados 375 empreendimentos, totalizando 6.274 unidades novas, o que significa uma média de 16,73 economias por empreendimento. Deste total de unidades, 23,22% estavam na planta, 66,39% estavam em obras e apenas 10,39% estavam concluídos. Outro dado interessante é que do total de unidades, 76,62% são apartamentos de 2 ou 3 dormitórios. Com relação aos valores dos imóveis ofertados, constatou-se que:

• 17% das unidades valiam até R$ 97.500;
• 5% valiam de R$ 97.500 até R$ 141.000;
• 13% valiam de R$ 141.000 até R$ 184.000;
• 14% valiam de R$ 184.000 até R$ 238.000;
• 12% valiam de R$ 238.000 até R$ 292.000;
• 10% valiam de R$ 292.000 até R$ 357.000;
• 11% valiam de R$ 357.000 até R$ 466.000;
• 5% valiam de R$ 466.000 até R$ 628.000;
• 2% valiam de R$ 628.000 até R$ 845.000;
• 2 % valiam R$ 845.000 até R$ 1.116.000;
• 2% valiam acima de 1.116.000 e
• 7% valores não informados.

Segundo o SINDUSCON/RS foram comercializadas nos primeiros dez meses de 2009, 3.275 unidades novas, valor este, 35,40% inferior ao ano de 2008.

Com relação às ofertas de imóveis usados, a média mensal de 2009 foi de  5.163 imóveis, valor 9,22% superior ao ano de 2008. Do total de imóveis usados ofertados, 84,47% eram residenciais, 7,05% comerciais e 8,48% de outros tipos. E com relação à densidade de imóveis por bairro, contata-se que os bairros Centro, Menino Deus e Petrópolis foram os que mais apresentaram ofertas, em uma faixa de 201 a 400 imóveis.

De acordo com o Banco Central do Brasil, de novembro de 2008 até outubro de 2009 foram concedidos financiamentos habitacionais no valor de R$ 31.492 bilhões no Brasil. Deste montante, 6,63% foram destinados ao Rio Grande do Sul, totalizando R$ 2.089 bilhões. Discriminando o valor destinado para o Rio Grande do Sul por utilização de recursos, constata-se que R$ 1.300 bilhões foram para fins de aquisição de imóveis e R$ 789 milhões foram para fins de construção.

Por fim, em 2009 foram arrecadados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, R$ 132.505.635 com ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que incide diretamente sobre os negócios imobiliários. Este valor é referente à arrecadação de 39.302 guias de ITBI. O valor arrecadado é 4,67% superior ao ano de 2008.

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Autor: Israel Freire Henzel – Formado em Administração de Empresas e Gerente de TIC da Freire Imóveis (http://www.freireimoveis.com.br). A cópia deste post está autorizada, desde que sejam mantidos os créditos.

FONTE: PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2009 FORNECIDO PELO SECOVI-RS/AGADEMI A TODAS AS SUAS EMPRESAS FILIADAS.